Здравствуйте, дорогие слушатели! Темой нашего 31 выпуска будет следующий вопрос: «Каким образом лучше всего купить новую квартиру в ещё не построенном доме – вступив в жилищно-строительный кооператив, или же заключив договор участия в долевом строительстве?». В ходе нашей беседы мы расскажем Вам, что из себя представляют жилищно-строительный кооператив и договор участия в долевом строительстве, проанализируем и сравним данные методы приобретения жилой недвижимости, а также расскажем Вам про их достоинства, недостатки и связанные с ними риски. На эти, а также другие вопросы, Вам ответит Игорь Галичевский - представитель юридической компании «Онегин-Консалтинг».

- Игорь, расскажите нашим слушателям, что такое жилищно-строительный кооператив и договор участия в долевом строительстве?

В настоящее время одними из самых распространённых способов
приобретения новой недвижимости являются вступление в жилищно-строительный кооператив или заключение договора участия в долевом строительстве.

Понятие жилищно-строительного кооператива раскрывается в части 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой жилищно-строительный кооператив (сокращённо ЖСК) – это добровольное объединение граждан, а в ряде случаев и юридических лиц, в целях удовлетворения потребностей в жилье, а также в целях управления многоквартирным домом. Регулируются данные отношения жилищным и гражданским законодательством Российской Федерации.

Договор участия в долевом строительстве (чаще всего называемый договором долевого участия, или сокращённо ДДУ) – это договор, заключаемый между застройщиком и дольщиком, по которому дольщик обязуется заплатить установленную договором долевого участия сумму застройщику, а застройщик обязуется построить на эти деньги недвижимое имущество для дольщика. Регулируются данные отношения Федеральным законом № 214-ФЗ.

- Понятно. Давайте теперь поговорим о том, как
заинтересованному лицу стать участником жилищно-строительного кооператива?

Для того, чтобы стать участником ЖСК, необходимо в него вступить. Для вступления в некоторые ЖСК могут иметься определённые ограничения, хотя основная масса таковых не имеет. Порядок вступления в ЖСК регламентирован статьёй 127 Жилищного кодекса Российской Федерации. Для вступления в ЖСК достаточно написать заявление о принятии на имя руководителя ЖСК и предоставить необходимые документы. После того, как решение о принятии состоится, необходимо уплатить вступительный взнос. Теперь вы полноправный участник ЖСК.

- Игорь, с порядком вступления в кооператив все понятно. Расскажите, каким образом можно стать участником долевого строительства?

Тут всё несколько проще: лицо, желающее приобрести недвижимость, ищет наиболее подходящий для себя объект, который строится в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, и заключает с застройщиком договор на приобретения этого объекта. Далее договор регистрируется в Росреестре, и после этого его можно оплачивать. Такая схема должна защитить дольщика от риска двойной продажи недвижимости застройщиком, т.к. невозможно зарегистрировать один и тот же договор больше одного раза.

- Хорошо, общие моменты мы выяснили, давайте теперь сравним ЖСК и ДДУ. Первый, и очень важный момент: при каком из этих методов строительства конечная стоимость объекта будет ниже?

Однозначного ответа тут дать нельзя ввиду того, что на конечную стоимость объекта недвижимости влияет множество факторов. Так, в процессе строительства недвижимости жилищно-строительным кооперативом, её стоимость может меняться, и первоначальная сумма, необходимая для строительства, может увеличиться. Например, вырастут цены на строительные материалы, рабочую силу, аренду и эксплуатацию строительной техники. Однако, решение об увеличении денежных взносов на строительство возможно только по решению общего собрания членов ЖСК.

А вот в договоре ДДУ указывается полная стоимость объекта. Хотя тут тоже могут возникнуть спорные ситуации, связанные с уменьшением или увеличением площади объекта в ходе строительства, что может повлечь изменение конечной стоимости.

- Игорь, а что Вы можете сказать про сроки строительства? Какой из методов в этом плане будет привлекательнее для желающих приобрести недвижимость?

ЖСК возводит объект недвижимости непосредственно на денежные взносы его участников, поэтому скорость сдачи строящегося объекта зависит от своевременности таких платежей.
Что касается ДДУ, то в данном случае застройщик обязан указывать срок окончания строительства. По этой причине застройщики привлекают как средства дольщиков, так свои собственные и заёмные средства. Но достаточно часто застройщики предлагают дольщику под разными предлогами подписать дополнительные соглашения, позволяющие перенести срок окончания строительства. Подписывать такие соглашения не стоит, т.к. это действие лишает Вас права требовать неустойку с застройщика в случае, если строительство не будет окончено в срок.

- Какие ещё отличия можно выделить между ДДУ и ЖСК?

Отличается прекращение обязательств. В случае с дольщиком, если он не в состоянии выполнить обязательства по договору ДДУ, застройщик вправе расторгнуть договор, но при этом он обязан вернуть все денежные средства, уплаченные дольщиком не позднее десяти рабочих дней с момента расторжения. Если рассматривать ситуацию с участниками ЖСК, то, как правило, в его уставе предусмотрен порядок исключения участников из кооператива, за неисполнение ими обязательств. Также в уставе должны быть предусмотрены правила возвращения денежных средств в случае исключения или самостоятельного выхода участника из кооператива. Как правило, устав предполагает возврат неполной суммы внесенных средств. Более того, к рискам участников ЖСК можно добавить солидарную ответственность по долгам кооператива. Данное положение урегулировано Гражданским кодексом, а именно статьёй 123.3. Солидарная ответственность наступает в случае утверждения годового баланса с убытками. Такая ситуация влечет увеличение расходов в виде дополнительных взносов. На погашение задолженности у участников кооператива есть три месяца, в противном случае кредитор вправе обратится в суд, что может привести к ликвидации кооператива, и, как следствие, к невозможности ЖСК выполнить свои обязательства.

- Подводя итог нашего диалога и обобщая всё вышесказанное, что всё-таки целесообразнее выбрать: жилищно-строительный кооператив, или договор участия в долевом строительстве?

Поскольку сейчас на рынке недвижимости присутствуют как ЖСК, так и ДДУ, можно сделать вывод о том, что оба этих способа строительства актуальны и востребованы.
Достоинствами ЖСК можно считать непосредственный контроль его участников за стоимостью возводимого объекта. Ещё одним плюсом можно считать возможность участников ЖСК взять строительство в собственные руки, если застройщик ЖСК станет банкротом.

К недостаткам же можно отнести зависимость срока сдачи объекта от поступающих в ЖСК финансов, а также субсидиарную ответственность участников кооператива перед кредиторами. Отсутствие обязательной государственной регистрации договора ЖСК также является слабым местом данного способа построить недвижимость, однако, с июля 2016 года ЖСК должны будут вести реестр своих членов, что, в теории, должно исключить возможность двойных продаж.

К достоинствам ДДУ можно отнести зафиксированную стоимость объекта недвижимости, установленный срок окончания строительства, возможность требовать неустойку за сдачу объекта недвижимости не в срок. Также большим достоинством ДДУ следует считать обязательную регистрацию в Росреестре.

Недостатками ДДУ можно считать невозможность взять строительство в свои руки, если застройщик начинает допускать просрочки. Также нельзя считать достоинством навязывание дольщикам различных дополнительных соглашений, относительно сроков сдачи и изменения стоимости объекта строительства.

На этом наш диалог подходит к концу. Спасибо, Игорь! А нашей аудитории, я напоминаю, вопрос освещался представителем "Онегин-Конслтинг". Вопросы юридической направленности Вы можете бесплатно задавать на сайте компании или на странице официальной группы "Онегин-Консалтинг" Вконтакте. Также, на официальном сайте "Онегин-Консалтинг" в разделе "форум" Вы сможете найти текстовую версию нашего сегодняшнего подкаста.