С-Петербург, Коли Томчака, 28А, 3 этаж
+7 (812) 309 16 36 (многоканальный)
+7 (812) 642 33 68 (персональный консультант)
БЕСПЛАТНАЯ помощь юриста он-лайн
- консультация специалиста
- выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП
- выявление связей с юр.лицами
- обратный звонок
Оставить заявку

Форум

Освещение актуальных вопросов (статьи)
Нас рекомендуют
ООО "УРСА Евразия"
ЗАО "ТЕЛРОС"
ЗАО "Алсель"
ЗАО "Грузовой терминал Пулково"
ООО "БАЛТПРОЕКТ"
ООО "ВАЛЬТЕР"
ЗАО "ЭлТех СПб"
ООО "ТАХАЛ Санкт-Петербург"
ООО "Леннорд"
"Ханкитек"
Смотреть отзывы
В теме 1 сообщение. Смотреть весь список тем

    "Перерасчет стоимости недвижимого имущества в случае изменения его площади по ДДУ (выпуск 30)"

    Оставить сообщение
    29 марта 2016 в 23:26
    Приветствуем Вас, дорогие слушатели! В 30 выпуске нашей передачи мы рассмотрим вопрос компенсаций (доплат), связанных с договором долевого участия в строительстве (далее ДДУ), согласно Федеральному закону N 214-ФЗ. В ходе нашей беседы мы затронем данный закон как в общих, так и в конкретных случаях его применения, в частности: перерасчет стоимости недвижимого имущества в случае изменения его площади. На все вопросы по данной теме Вам ответит Игорь Галичевский - представитель юридической компании «Онегин-Консалтинг».

    - Игорь, расскажите нашим слушателям, что же такое договор долевого участия в строительстве (ДДУ)?

    Договор долевого участия в строительстве или ДДУ - это документ, в котором, с одной стороны, выступает застройщик, взявший на себя обязательство своими силами, или с привлечением третьих лиц, создать объект долевого строительства в предусмотренный договором срок, и передать этот объект другой стороне договора. А другой стороной выступает так называемый дольщик - участник долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

    - А как регулируются долевое строительство с точки зрения законодательства? Какие для этого существуют законы?

    Основным законом, регулирующим договоры долевого участия в строительстве, является Федеральный закон N 214-ФЗ. В нем урегулированы все основные аспекты и условия данных правоотношений, связанные с договором, его содержанием, ценой, гарантиями, сроками, порядком передачи объекта долевого строительства. Помимо упомянутого мной выше закона, данные правоотношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом «О защите прав потребителей».

    - Игорь, обязан ли застройщик фиксировать характеристики будущего объекта недвижимости в договоре ДДУ?

    Конечно. Согласно пункту 4 статьи 4 Федеральный закон N 214-ФЗ, в договоре должны быть указаны характеристики объекта недвижимости, а именно: адрес; номер этажа, на котором находится объект; метраж объекта недвижимости; техническое состояние и т.д. Кроме того, обязательно должны быть указаны сроки передачи объекта недвижимости, цена договора, порядок выплат в случаях, если предполагается рассрочка, гарантийные сроки, а также способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

    - А что, если застройщиком не будут соблюдены характеристики такого объекта, или же застройщик не успеет сдать объект недвижимости в срок?

    Это будет являться нарушением условий договора. Вообще, нарушения, касающиеся ДДУ, можно разделить на две группы.
    Первая группа связана с нарушением сроков сдачи объекта. В данной ситуации ответственность застройщика предусмотрена частью 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ. К сожалению, нарушение сроков не редкость. Поэтому застройщик, пытаясь максимально защитить себя от финансовых потерь, стремится заключать с дольщиками дополнительные соглашения о переносе сроков сдачи объекта строительства, с выгодными для себя условиями. Дольщики, подписывая дополнительные соглашения о переносе сроков, фактически лишают себя права на компенсацию за просрочку передачи объекта недвижимости.
    Вторая группа связана с невыполнением обязательств по качеству, которое заложено в условия договора. Данный раздел регламентирован статьей 7 Федерального закона N 214-ФЗ. В данную формулировку входит как качество отделки помещения, так и несоответствие метража самого помещения тому, который указан в договоре.

    - Подскажите, что делать дольщику, если, например, качество отделки окажется посредственным, или даже неудовлетворительным?

    В такой ситуации, согласно части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, дольщик вправе потребовать от застройщика устранить все недостатки, зафиксированные в соответствующем акте в разумный срок. Так же дольщик вправе самостоятельно устранить недостатки и потребовать компенсации расходов от застройщика.

    - Как Вы прокомментируете ситуация с изменением метража объекта недвижимости?

    Тут можно выделить две ситуации. Первая связанна с уменьшением площади объекта недвижимости, что, в свою очередь, затрагивает интересы дольщика. Вторая ситуация обратная, связанная с увеличением площади и затрагивающая интересы застройщика.

    - Что же делать дольщику, который сомневается в правильности обмера помещения?

    При сдаче помещения проектно-инвентаризационным бюро должна быть проведена техническая инвентаризация этого помещения, далее должен быть сделан технический паспорт объекта. В случае, если метраж помещения будет отличаться от указанного в договоре в меньшую сторону, дольщик вправе обратится к застройщику с требованием о возврате переплаченных денежных средств. Если застройщик такое требование проигнорирует, то это может быть поводом для обращения дольщика в суд. С изменением метража объекта недвижимости в большую сторону ситуация будет не столь однозначной.

    - Игорь, расскажите подробнее про ситуацию, когда площадь объекта недвижимости в итоге оказывается меньше, чем было запланировано?

    В такой ситуации застройщик должен вернуть часть денежных средств дольщику. Для этого нужно написать заявление застройщику с просьбой вернуть переплаченные денежные средства. Однако, на практике застройщики не всегда спешат это сделать. Поэтому приходится прибегать к помощи суда. Но хитрый застройщик может внести в договор положения, которые ограничивают права дольщиков на возврат денежных средств в такой ситуации.
    Правда, существуют судебные решения, которые признают незаконными дополнительные положения договора, в которых устанавливаются ограничения на право требования выплаты денежных средств в связи с уменьшением площади помещения.

    - Расскажите подробней об этих судебных решениях.

    Данные судебные решения основываются на том, что к отношениям сторон по договорам долевого участия в строительстве применяется Закон «О защите прав потребителей» в случаях, не урегулированных Федеральным законом N 214-ФЗ.
    Таким образом, помимо статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, статья 18 Закона «О защите прав потребителей» так же наделяет дольщиков правом требования соразмерного уменьшения цены. Так же судом принимается во внимание тот факт, что проектирование и возведением объекта недвижимости осуществлял застройщик. А в соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, застройщик должен выполнять обязательства надлежащим образом. Следовательно, застройщик обязан просчитывать возможные риски при осуществлении своей деятельности, в том числе и риск расхождения между проектной и фактической площадью.

    - Игорь, давайте теперь поговорим про ситуацию, связанную с увеличением площади объекта недвижимости.

    Как я уже говорил, согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, застройщик вправе вносить свои дополнительные условия в договор, поэтому очень часто в договор включаются условия, связанные с перерасчетом стоимости объекта недвижимости и изменением его площади. Зачастую застройщик заключает с дольщиком дополнительное соглашение, в котором требует доплатить за «лишние» метры. Нужно понимать, что такое требование законно только в тех случаях, когда это прямо указанно в договоре, а увеличение площади действительно имеет место быть. Если такого пункта в договоре нет, и Вы не хотите платить за увеличение площади жилья, можете обратиться в суд для защиты своих прав. Однако, хочу заметить, что есть решения как в пользу дольщиков, так и в пользу застройщиков. Судебная практика довольно неоднозначна.
    Также хочу обратить внимание наших слушателей на то, что общая площадь жилого помещения, согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, - это сумма всех частей помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Застройщик, в ходе обмера фактической площади помещения, может посчитать эти помещения без учета понижающих коэффициентов, установленных законодательством Российской Федерации, что фактически приведет к незаконному увеличению стоимости недвижимого имущества. А это уже повод для жалобы в Роспотребнадзор или суд.

    - Игорь, подводя итог нашей беседы, на что Вы посоветуете обратить внимание дольщикам при заключении договора долевого участия?

    А вывод таков: внимательно изучайте договор участия в долевом строительстве перед его подписанием. Если требуется, прибегните к помощи хорошего юриста, имеющего знания в сфере долевого строительства. Если Вас не будут устраивать условия договора, лучше десять раз подумать перед заключением такого договора. Ну и конечно, не стесняйтесь защищать свои права, если застройщик их нарушает. В этом Вам может помочь как Роспотребнадзор, так и суд.
    Также помните, что, подписав дополнительное соглашение о переносе срока сдачи строящегося объекта, Вы лишаете себя права претендовать на неустойку.

    На этом наш диалог подходит к концу. Спасибо, Игорь! А нашей аудитории, я напоминаю, вопрос освещался представителем "Онегин-Конслтинг". Вопросы юридической направленности Вы можете бесплатно задавать на сайте компании или на странице официальной группы "Онегин-Консалтинг" Вконтакте. Также, на официальном сайте "Онегин-Консалтинг" в разделе "форум" Вы сможете найти текстовую версию нашего сегодняшнего подкаста.
    Оставить сообщение
    В теме 1 сообщение. Смотреть весь список тем

      Ваше сообщение размещено

      Вы уверены, что хотите полностью удалить эту тему?

      Да
      Нет

      Вы уверены, что хотите удалить это сообщение?

      Да
      Нет